Ett hyresavtal reglerar relationen mellan hyresgäst och hyresvärd.
Man skiljer särskilt mellan bostads- och lokalhyresavtal. Vid ett bostadshyresavtal finns
olika lagstadgade krav. Hyresvärden tillhandahåller bostads- respektive lokalyta mot ersättning.
I den följande artikeln får du den viktigaste informationen om olika typer av hyresavtal, hyresrätten
och vad ett hyresavtal bör innehålla.
Vilka typer av hyresavtal kan tecknas
Beroende på situation och avtalade villkor kan olika typer av hyresavtal tecknas.
Inom bostadshyra tecknas vanligtvis ett tillsvidareavtal. Med ett tillsvidareavtal kan du bo kvar tills någon av parterna säger upp avtalet. Med ett tillsvidareavtal kan du och hyresvärden säga upp enligt lagstadgade uppsägningstider. Som hyresgäst kan du i regel säga upp utan att ange skäl.
Förutom tillsvidareavtal är tidsbegränsade avtal, andrahandskontrakt, mellanuthyrningsavtal, trapphyresavtal eller indexhyresavtal möjliga.
Tillsvidareavtalet
Enligt paragraf 542 stycke 1 i den tyska civillagen (Bürgerliches Gesetzbuch) löper ett tillsvidareavtal på obestämd tid. Som hyresgäst kan du säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid till månadens slut. Uppsägningen måste ha kommit hyresvärden tillhanda skriftligen senast den tredje vardagen. Ett tillsvidareavtal för en bostad kan också sägas upp av hyresvärden. Om hyresvärden säger upp måste hen ange skäl för uppsägningen. Vid privat uthyrning kan exempelvis eget bruk vara ett sådant skäl. Uppsägningstiderna för hyresvärden är vid en hyrestid upp till fem år också tre månader, vid en hyrestid mellan fem och under åtta år sex månader. Efter en hyrestid på minst åtta år är uppsägningstiden nio månader. Som regel bör du alltid ingå ett hyresavtal skriftligen för att säkerställa rättssäkerhet. Ett muntligt ingånget hyresavtal anses i regel vara ett tillsvidareavtal.
Det tidsbegränsade hyresavtalet
Det tidsbegränsade hyresavtalet fastställs i förväg av båda parter med ett slutdatum.
Vid ett tidsbegränsat hyresavtal kan du inte säga upp avtalet. Undantaget är omedelbar uppsägning av viktig anledning. En viktig anledning föreligger t.ex. om bostaden inte längre kan användas på ett säkert sätt. Även för hyresvärden är uppsägning före den fasta löptiden bara möjlig i undantagsfall. Uppsägning är då möjlig om du som hyresgäst hamnar i hyresskuld eller använder bostaden i strid med avtalet. Uppsägning på grund av eget bruk är också utesluten under en fast löptid.
Ett tidsbegränsat hyresavtal får bara tecknas om hyresvärden har en godtagbar anledning. Dit räknas t.ex. planerad större renovering senare eller planerad rivning av byggnaden. Om ingen motivering anges skriftligen räknas det automatiskt som ett tillsvidareavtal.
Andrahandskontraktet
Ett andrahandskontrakt kan, med hyresvärdens samtycke, ingås mellan hyresgästen och en andrahandshyresgäst. I hyresrätten är det fastslaget att hyresvärden måste samtycka till andrahandsuthyrning om hyresgästen har ett befogat intresse. Det är till exempel fallet vid en separation när hyresbetalningen inte längre är säkrad av en person. Ett andrahandskontrakt kan t.ex. tecknas om förstahandshyresgästen inte behöver sin bostad eftersom hen arbetar i en annan stad.
Mellanuthyrningsavtalet
När du letar bostad kan det, särskilt i eftertraktade lägen, hända att du bara kan hyra en lägenhet under en "mellantid". Då fastställs direkt en tidsgräns för hur länge bostaden som mest får bebos. Ett mellanuthyrningsavtal är i praktiken ett andrahandskontrakt med förstahandshyresgästen. Förstahandshyresgästen måste be hyresvärden om tillstånd innan uthyrning i andra hand är tillåten.
Trapphyresavtalet
När ett trapphyresavtal tecknas fastställs redan vid avtalets början hur hyran ska utvecklas i framtiden. Med den här överenskommelsen vet båda parter på förhand hur hyran kommer att ändras. Ett trapphyresavtal är som regel tidsbegränsat. Uppsägning från hyresvärdens sida innan dess är inte möjlig. Du som hyresgäst kan säga upp efter det fjärde årets slut med den lagstadgade uppsägningstiden.
Indexhyresavtalet
I ett indexhyresavtal kopplas hyran till det i Tyskland beräknade prisindexet för hushållens levnadskostnader (konsumentprisindex). Denna siffra tas fram av det tyska Statistisches Bundesamt. En justering av hyran är möjlig som mest en gång per år, förutsatt att prisindexet har förändrats.
haus.de beratung.de immobilienscout24.de advocard.de
Foto av Cytonn Photography på Unsplash
